São inúmeras as dúvidas dos locadores e locatários acerca do reajuste a ser aplicado nos contratos de locação comercial ou residencial, durante a pandemia, não apenas, porque a pandemia ainda continua e as dificuldades financeiras permanecem, mas, em especial, pela insegurança de determinar se o índice aplicado é o que está estabelecido contratualmente ou existe alguma outra possibilidade, mais adequada às circunstâncias do momento em que vivemos.

Pensando nisso, a coluna de hoje é dedicada a você, que quer conhecer, ou está sofrendo com o receio de ser prejudicado, pela aplicação inadequada dos índices de reajuste em contratos de locação.

A legislação própria dos contratos de locação, conhecida como Lei do Inquilinato, de nº 8.245/91, estabelece nos artigos 18 e 19 que o reajuste ocorrerá, anualmente, sendo que a determinação do índice de revisão aplicável, pode ser, livremente, convencionada pelas partes no contrato.

Contudo, apesar do espaço de manifestação da autonomia, das partes em escolher qual o índice, situações impensadas e imprevisíveis, à época, podem tornar o reajuste pactuado, excessivamente, vantajoso para um lado. em prejuízo da outra parte, como é o caso da pandemia, que desestruturou as bases de muitos acordos, tornando-os impraticáveis, caso não sejam revistos e/ou readequados.

Sendo assim, as discussões acerca da revisão e alteração dos valores de contratos de aluguel, estão na ordem do dia, sobretudo, diante das consequências jurídico-econômicas trazidas pela pandemia, pois, ainda que haja grande ênfase, nos fundamentos da liberdade de contratar e da autonomia privada das partes em decidirem as próprias consequência contratuais, acerca do índice de correção, que considerem mais correto, isto não implica em dizer que os contratos podem se tornar abusivos ou excessivamente onerosos, razão pela qual, em situações peculiares, podem ser revistos e reajustados, independentemente, do que foi acordado.

Diante deste dilema, o primeiro passo para qualquer dos contratantes é verificar qual o índice está sendo estipulado no contrato e qual a periodicidade do reajuste, os índices mais comuns são o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), com reajuste a cada 12 (doze) meses.

Em seguida, o que se indica é analisar os percentuais do reajuste, para saber se o aumento vai ou não gerar um desequilíbrio, na essência da relação contratual - por exemplo, em 2020 o IGP-M acumulou alta de 23,14%, enquanto o IPCA acumulou alta de 4,52%, valor inferior à ¼ do primeiro. Ou seja, se o valor mensal estipulado pelo aluguel for de R$ 1.000,00, com o primeiro índice, a atualização chegaria a R$ 1.231,40 e, com o segundo, R$ 1.045,20, portanto a diferença é substancial, sobretudo na pandemia, com o aumento das instabilidades econômicas, do desemprego e dos preços dos produtos básicos de consumo para subsistência.

Nunca é demais lembrar que os próprios contratantes devem ter atenção redobrada aos valores abusivos, que podem ensejar o desequilíbrio contratual e a consequente revisão em face da imprevisão, tais como: caso fortuito, força maior ou onerosidade excessiva, temas tratados na coluna anterior.

Fato é que o reajuste anual dos valores dos aluguéis tem função de recompor o valor da moeda, sobretudo diante da inflação, de modo que não pode ser entendido como meio de rentabilidade extra. Isto quer dizer que o reajuste não pode servir para enriquecer quaisquer das partes.

O contexto pandêmico e de incertezas quanto à aplicação dos índices de reajustes é solo fértil para conflitos, mas, também, indutor de negociações pelas próprias partes, visando apoio recíproco, já que não é interessante o desfazimento do vínculo em meio à crise, com diminuição da procuração pela locação de imóveis residenciais e comerciais, pois, como notório, os impactos econômicos da crise são sempre piores para aqueles que não encontram uma solução equilibrada aos problemas.

Novamente, portanto, o recomendado é a tentativa de negociação entre os próprios contratantes, com ponderações concretas quanto aos prejuízos, demonstrando como o índice aplicado pode viabilizar ou prejudicar a continuidade da relação contratual.

Todavia, como nem sempre o final da negociação é bem-sucedido, por vezes é necessário modificar as estratégias, razão pela qual caso você se considere objetivamente prejudicado e as tentativas de negociação tenham sido frustradas, a via judicial passa a ser o caminho possível para buscar o equilíbrio e a adequação dos valores contratuais.

É por isso que na próxima semana trataremos, especificamente, do IGP-M e do IPCA, que são os principais índices aplicados aos contratos de locação comercial ou residencial, demonstrando o posicionamento do judiciário, nos casos que estão sendo judicializados durante a pandemia.

E, não se esqueça, VOCÊ TEM DIREITO...